para que o sinistro não revele as falhas e amplifique atritos entre vizinhos
Atualmente a Lei determina que apenas o seguro de incêndio do edifício é obrigatório, mas obviamente que uma correta prevenção do risco e de desentendimentos entre proprietários das frações, envolve muito mais. A proteção efetiva de um condomínio implica uma correta determinação dos equipamentos e capital a segurar, e análise das coberturas adequadas, das franquias, das exclusões e de uma articulação clara entre a apólice do edifício e os seguros individuais dos condóminos.
Um cano furado, telhas arrancadas pelo vento ou a queda de um elemento da fachada podem afetar simultaneamente partes comuns, várias frações e terceiros. Surgem então as perguntas: de onde partiu o dano, quem é responsável, que seguro deve ser acionado e quem suporta a parte não coberta? Uma contratação rigorosa e a revisão anual da apólice reduzem significativamente estes conflitos.
Só incêndio é obrigatório, mas o seguro mutiriscos é o aconselhado
Em Portugal, nos edifícios constituídos em propriedade horizontal, é obrigatório o seguro contra o risco de incêndio. Deve abranger cada fração autónoma e a respetiva quota-parte nas zonas comuns, de acordo com a permilagem. A contratação cabe aos proprietários; quando estes não o façam no prazo e pelo valor definidos, o administrador deve assegurar o seguro e recuperar posteriormente dos “faltosos” o respetivo custo. A atualização anual do capital é igualmente obrigatória, cabendo à assembleia deliberar o montante ou, na falta de deliberação, aplicar o índice de edifícios divulgado pela Autoridade de Supervisão de Seguros e Fundos de Pensões — ASF.
Esta cobertura obrigatória protege essencialmente os danos diretamente causados por incêndio, incluindo os provocados por calor, fumo, vapor ou explosão resultante do fogo, bem como os decorrentes do combate ao incêndio e das operações de salvamento.
Proteger o prédio contra ruturas de canalização, tempestades, inundações, fenómenos sísmicos, danos elétricos, furto, vandalismo ou responsabilidade civil, entre outros, implica o conhecido seguro multirriscos-condomínio, de contratação facultativa, e que inclui também o incêndio. Pode abranger todo o edifício — frações e partes comuns — ou apenas as zonas e os equipamentos comuns. Uma apólice única tende a simplificar a regularização dos sinistros, ao reduzir o número de seguradoras e peritos envolvidos. Nem sempre é viável uma apólice com todas as frações, pois é comum alguns proprietários terem o seguro multirrisco contratado junto com o crédito habitação no banco e terem penalizações expressivas ao retirarem de lá; nesses casos, há que garantir a devida articulação (ver mais à frente).
O recheio de cada casa não fica, em regra, protegido pelo seguro coletivo e exige uma cobertura própria (que há vantagens em ser na mesma seguradora, por facilitar a resolução de futuros sinistro, nomeadamente os que lesem edifício e recheio em simultâneo).
E quando um condómino tem o seguro no banco?
Um seguro contratado através do banco pode cumprir integralmente a obrigação legal, mas não deve ser aceite sem verificação. A administração do condomínio deve exigir um certificado ou as condições particulares da apólice, comprovando a sua validade, a cobertura de incêndio, o capital relativo ao edifício e a inclusão da quota-parte da fração nas zonas comuns. O capital deve corresponder ao custo de reconstrução aprovado pela assembleia, e não ao valor da dívida bancária, ao preço de mercado ou ao valor patrimonial do imóvel. Se o capital for insuficiente, o condómino deve aumentá-lo dentro do prazo concedido pela administração. Caso não o faça, compete ao administrador contratar o seguro obrigatório em sua substituição e recuperar o respetivo prémio. Já a ausência de coberturas facultativas, como danos por água, tempestades, responsabilidade civil ou fenómenos sísmicos, não representa, por si só, incumprimento do seguro obrigatório, embora possa justificar a contratação, por deliberação da assembleia, de uma proteção coletiva mais abrangente.
Cinco aspetos decisivos na contratação
1 -Definir exatamente o que fica seguro
Importante listar as características específicas do edifício, incluindo garagens, arrecadações, espaços comerciais, jardins, piscinas,…. e inventariar e estimar o valor em novo dos equipamentos comuns, como: elevadores, portões automáticos, bombas de água, sistemas de videovigilância, painéis solares, carregadores de veículos elétricos, piscina ou outras instalações técnicas.
Convém também confirmar, no título da propriedade horizontal, quais os elementos que são comuns e quais pertencem a cada fração. Terraços e varandas estão frequentemente na origem de divergências sobre quem deve reparar os danos e que seguro deve ser acionado. Por exemplo, um terraço de cobertura é muitas vezes uma parte comum, mesmo quando seja utilizável exclusivamente por um condómino.
2 – Fixar o capital pelo custo de reconstrução
O capital seguro do edifício deve refletir o custo de reconstrução, sem incluir o valor do terreno, considerando todos os elementos acima referidos do imóvel e zona comuns. Deve considerar-se para efeitos do custo do seguro a parte proporcional tendo em conta a quota da permilagem das frações ao abrigo do seguro.
Um capital demasiado baixo pode fazer funcionar a chamada regra proporcional. Se o prédio estiver seguro por apenas 80% do seu custo real de reconstrução, o segurador poderá suportar apenas 80% de um prejuízo parcial, ficando o restante a cargo dos proprietários. O capital deve, por isso, ser revisto anualmente e sempre que existam obras relevantes, ampliação de áreas ou instalação de novos equipamentos.
3 – Analisar cuidadosamente as coberturas, em particular de danos por água e fenómenos naturais
Os danos por água encontram-se entre os sinistros mais frequentes, mas a própria designação da cobertura pode induzir em erro. Em geral, a garantia de danos por água protege os prejuízos provocados por uma rutura, entupimento ou transbordamento súbito da rede de distribuição de água ou de esgotos.
Já a pesquisa da avaria – envolvendo a abertura de paredes ou pavimentos, a reparação da canalização e a reposição de azulejos ou pinturas- depende normalmente de cobertura e limites próprios. Há apólices que suportam a pesquisa e a reposição do local intervencionado, mas não pagam a substituição do cano que originou o problema. Por essa razão, não basta verificar se existe a expressão “danos por água”: é necessário ver o âmbito concreto de cada garantia.
Também é essencial distinguir danos por água de inundação. Esta última refere-se normalmente a fenómenos externos, como chuvas torrenciais, enxurradas, transbordamento de rios ou avarias de infraestruturas públicas. De notar que as apólices não cobrem danos por infiltrações causadas por falta de manutenção de revestimentos ou isolamentos.
Tempestades e aluimentos de terras são coberturas autónomas parte da base dos multirisco. Já os danos causados por sismo são uma cobertura opcional e só ficam protegidos quando a cobertura de fenómenos sísmicos tiver sido expressamente contratada, devendo ser confirmados o capital, a franquia e as exclusões aplicáveis.
Devem igualmente ser verificados os limites previstos para demolição, remoção de escombros, honorários técnicos e reposição de infraestruturas.
A privação de uso é outra cobertura interessante e cujo capital varia muito entre seguradores.
Mas há uma longa lista de outras coberturas que deve ser analisada.
4 – Dar atenção à responsabilidade civil e aos equipamentos
A cobertura de responsabilidade civil do condomínio é essencial quando uma parte comum causa danos a terceiros: uma telha que cai sobre um veículo, uma parte do revestimento do prédio que se solta e danifica um transeunte ou uma fração,…
Devem ser avaliados o capital por sinistro, o limite anual, os danos corporais e materiais abrangidos, a proteção jurídica e a eventual cobertura de responsabilidade civil cruzada entre condóminos. Esta última pode ser especialmente relevante quando uma fração causa danos numa parte comum ou noutra fração abrangida pela mesma apólice coletiva, e está excluída em muitos seguradores.
Elevadores, bombas, portões, caldeiras e outros equipamentos podem sofrer danos provocados por incêndio ou tempestade e tal faz parte da cobertura base, mas uma avaria interna, mecânica ou elétrica pode exigir uma cobertura específica de avaria de máquinas. O contrato de manutenção não substitui o seguro, assim como o seguro não substitui uma manutenção regular e documentada.
5 – Comparar franquias, sublimites, exclusões e serviço
O prémio anual é apenas uma parte da comparação. Uma proposta aparentemente mais barata pode ter franquias elevadas, limites reduzidos para pesquisa de avarias, danos estéticos, vidros ou equipamentos e exclusões mais restritivas.
É necessário perceber se a franquia corresponde a um valor fixo ou a uma percentagem, se se aplica por ocorrência ou por cobertura e quem a suporta quando o dano envolve várias frações. Também devem ser analisados os capitais máximos por sinistro e por anuidade, evitando contratar uma cobertura com um limite manifestamente insuficiente para o risco em causa.
Entre as exclusões frequentes encontram-se o desgaste, a corrosão, a falta de conservação, os defeitos de construção, as infiltrações graduais, a humidade e a condensação.
A assistência durante 24 horas, a rapidez da peritagem, a possibilidade de reparação em espécie e a qualidade da rede de prestadores devem igualmente pesar na escolha.
Estas apólices são de facto complexas e distintas entre seguradores. Nada como ter ao seu lado um Corretor de confiança para estudar a melhor solução e o acompanhar nos sinistros.
Ficamos ao dispor!
Leia ainda o artigo “Quais os sinistros mais comuns nos condomínios e o que o seguro pode cobrir?”
Contratar bem um Seguro de Condomínio, para que o sinistro não revele as falhas e amplifique atritos entre vizinhos
