Em complemento ao nosso artigo “Contratar bem um Seguro de Condomínio, para que o sinistro não revele as falhas e amplifique atritos entre vizinhos”, damos agora nota dos principais princípios aplicáveis nos tipos de sinistros mais comuns. Nada como alinhar expectativas
Roturas e infiltrações:
Quando uma canalização comum rompe subitamente, a apólice pode pagar os danos provocados no edifício e, existindo responsabilidade civil adequada, os prejuízos causados às frações ou a terceiros. A localização da fuga e a reparação do elemento que a originou nem sempre estão incluídas. Infiltrações lentas, falta de impermeabilização ou tubagens degradadas são frequentemente recusadas por estarem associadas a desgaste, deficiência estrutural ou falta de manutenção.
Perante uma fuga numa canalização que serve exclusivamente uma fração, importa verificar primeiro o âmbito da apólice coletiva do condomínio. A pesquisa e localização da avaria, bem como a abertura e reposição das paredes ou pavimentos necessários para lhe aceder, podem estar cobertas, mas apenas se a apólice incluir essa garantia _ pesquisa de avaria _ e abranger a canalização ou a fração afetada. A reparação do cano privativo é, em princípio, responsabilidade do proprietário, embora o respetivo custo possa estar incluído no seu seguro. Os danos consequenciais — por exemplo, no pavimento da fração de origem ou no teto da fração inferior — não são automaticamente pagos pelo seguro do condomínio: podem ser regularizados pelo seguro individual de uma das frações, pela responsabilidade civil do proprietário da fração de origem ou pela apólice coletiva, quando esta cubra todo o edifício, incluindo as frações autónomas. Se a origem estiver numa prumada ou noutra canalização geral, a reparação e os danos abrangidos deverão, em princípio, ser tratados no âmbito da responsabilidade e do seguro do condomínio.
A distinção entre o que é da responsabilidade do proprietário e o que compete ao condomínio deve começar pela consulta do título cda propriedade horizontal e pela identificação da função do elemento afetado. Em regra, o proprietário responde pela conservação e reparação dos elementos que integram ou servem exclusivamente a sua fração, como os revestimentos interiores, louças sanitárias, eletrodomésticos, torneiras, equipamentos privativos e ramais de água, eletricidade ou gás a partir do ponto em que passam a servir apenas essa habitação. Já o condomínio responde pelas partes comuns, nomeadamente o solo, alicerces, pilares, paredes mestras, fachadas, telhado, terraços de cobertura — mesmo quando estejam destinados ao uso exclusivo de um condómino —, escadas, corredores, elevadores e instalações gerais de água, esgotos, eletricidade, gás e comunicações. Assim, uma inundação provocada pela mangueira de uma máquina de lavar ou por uma canalização que serve apenas uma fração será, em princípio, da responsabilidade do respetivo proprietário; pelo contrário, uma rotura numa prumada geral, uma infiltração proveniente da cobertura ou o desprendimento de parte da fachada deverá ser tratado pelo condomínio. A localização do dano dentro de uma habitação não determina, por si só, a responsabilidade: importa apurar a origem, a natureza comum ou privativa do elemento e a causa do sinistro. Mesmo tratando-se de uma parte comum, o proprietário poderá responder se o dano resultar de utilização negligente, falta de cuidado ou obras por si realizadas; por isso, em situações duvidosas, deve recorrer-se ao título constitutivo e a um relatório técnico que identifique a origem do problema. As despesas de conservação das partes comuns são, em regra, repartidas pelos condóminos em função da permilagem das respetivas frações, sem prejuízo das regras especiais aplicáveis a partes comuns utilizadas apenas por alguns deles.
Tempestades e inundações:
Telhados, fachadas, claraboias, portões e garagens subterrâneas podem ficar protegidos, desde que as respetivas coberturas tenham sido contratadas e estejam cumpridos os critérios estabelecidos na apólice. Danos associados a deficiente conservação do telhado, ralos obstruídos ou entradas de água prolongadas ficam normalmente excluídos.
Incêndio e danos elétricos:
O incêndio está abrangido pelo seguro obrigatório nos termos legais. Já os danos em quadros elétricos, motores de elevadores, bombas ou sistemas de segurança podem depender das garantias de riscos elétricos ou de avaria de máquinas e dos respetivos sublimites.
Queda de elementos e acidentes nas zonas comuns:
A responsabilidade civil pode responder por danos causados pela queda de revestimentos, objetos ou estruturas, ou por acidentes imputáveis ao condomínio. Não basta, porém, que o acontecimento tenha ocorrido numa área comum: é necessário que se verifique responsabilidade do segurado e que o facto esteja abrangido pela cobertura.
Furto, vandalismo, vidros e equipamentos:
Portas, vidros comuns, equipamentos e bens pertencentes ao condomínio podem ser protegidos, mas é necessário confirmar que se encontram identificados e que a apólice inclui expressamente essas garantias. A avaria provocada pelo uso, o desgaste e a ausência das condições exigidas pelo contrato para caracterizar um furto podem limitar ou afastar a indemnização.
Em todos os casos, há que atender aos limites de capital de cada cobertura e às franquias que possam existir.
O que fazer quando ocorre um sinistro
A prioridade é proteger as pessoas e limitar o agravamento dos danos: cortar a água ou a eletricidade, chamar os bombeiros ou a assistência técnica e realizar apenas as intervenções urgentes. O administrador deve comunicar rapidamente o sinistro ao corretor/segurador e reunir fotografias, vídeos, relatórios técnicos, contactos de testemunhas, orçamentos e faturas das medidas de emergência.
Aplica-se o prazo previsto no contrato. Se este nada estabelecer, a lei determina que a comunicação seja efetuada nos oito dias seguintes àquele em que o tomador, segurado ou beneficiário teve conhecimento do sinistro. A participação deve indicar as circunstâncias, as possíveis causas e as consequências conhecidas.
Não devem ser eliminados bens danificados nem alterados os vestígios antes da peritagem, salvo quando isso seja necessário por razões de segurança ou para impedir o agravamento dos prejuízos. Nos danos por água entre frações, a identificação técnica da origem é decisiva. Quando as seguradoras intervenientes aderem ao respetivo protocolo, a Declaração Amigável de Danos por Água — DADA pode ajudar a simplificar e acelerar o processo.
Conclusão
Um bom seguro de condomínio não é necessariamente o que apresenta a lista mais extensa de coberturas ou o prémio mais baixo. É aquele que corresponde às características reais do edifício, tem um capital de reconstrução atualizado, protege os riscos mais prováveis e define claramente a relação entre partes comuns, frações e terceiros.
A apólice deve ser revista todos os anos, juntamente com o estado de conservação do edifício, o histórico de sinistros e as alterações realizadas no prédio. Porque, no momento do sinistro, a indemnização não depende do nome “multirriscos”, mas do que ficou efetivamente contratado nas condições gerais, especiais e particulares.
Estamos sempre ao dispor dos nossos Clientes para ajudar a dirimir dúvidas e zelar pelos seus direitos. Dispomos de um departamento especializado em sinistros, exatamente para o apoiar.
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